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当前房地产市场,买公寓写字楼有前途吗?
愿你买的商业性质房产是资产增配,而不是资产标配!
虽然大部分人并不看好公寓写字楼等,但商业用地依旧不停的出让,开发商还是拼命的开发商业性质房产,买商业性质房产的购房者还是有不少。例如:SOHO、LOFT、大型商业写字楼,酒店公寓等等。
取决于你买的心态,正如开篇所说的,你买的是资产增配,而非资产标配,那就有前途;反之,你买房只顾短期的房价波动,赚取短期房价差额,那么个人认为当前房地产市场,买公寓或者写字楼并不适合。
那么此类房产真的就不适合你,又或者说自己还没达到资产增配的阶段,还是老老实实的买住宅,前提还不能被限购,限贷。
企业类型购房者,实体企业,资产管理企业,等等不同类型的企业,购买的商业性质的房产,好处多多;
高级投资购房者,就是我们通常见到的一些大客户,整层、几层或整栋的买,但大部分还是有企业的背景做个人名下的购房资产;
先说结论:即使是北上广深,也没有前途。
1、租售比低下。全国所有的城市,买公寓、写字楼的租售比基本大都低于3%,连银行利息都追不上。
2、不涨价反跌。从2015年至今,大多数城市的房产都涨了50%以上,北上广深甚至走出翻翻的行情。而公寓写字楼,反而是跌价的。买入即亏损。
3、上海、北京,对公寓产品的不友好历史。上海、北京在17年前后,对公寓产品进行了大规模的拆违,本来能住人的公寓,被拆除了燃气、独立卫生间,导致许多以为买了公寓能够当住宅自住的业主流离失所。当时为了这件事,很多人上街请愿。但是因为本身公寓是为商业目的设计的,就不能设置居住功能。结果就是法理上不合法,买公寓的人自吞苦果。
4、写字楼在全国大多数城市供大于求。今年以来,深圳的住宅价格又涨了30%,但是写字楼的租金却跌了20%多,空置率已经超过3成。随便到一个大城市看看写字楼群,有几个是满租的?太少了。
在当下的环境下,怎么还会有人想买公寓写字楼呢?以上活生生的例子还不够触目惊心吗?真要嫌钱多,要不给我打点过来?
- 目前市场,各地针对公寓写字楼都有严格的限购政策。所以公寓写字楼基本上是同位置住宅一半甚至更低的价格,所以公寓写字楼的租售比是住宅的两倍甚至更多。
- 长远来看,公寓写字楼的升值空间没有住宅高,但租金收益可以弥补不足。
- 未来经济的不确定性,对公寓写字楼的出租市场影响要大于住宅的租赁市场。因此公寓写字楼的空置风险更高。但由于公寓写字楼购买时禁止贷款,因此一般都没有还款压力。
- 综上所述,小型公寓总价低,可选择自住。居住感受好。
- 如果有价格明显低于市价7折以下且租售比接近10%,即一年租金相当于10%房价的,可以考虑以投资需求入手。
公寓房产的土地性质是商业或公共设施用地,一般年限是四十年。所建公寓虽然有独立产权,但一般是托管租赁使用。开发商在销售时的套路是返租,给予高额回报,以吸引投资者。将房产统一转租给某机构或做快捷酒店,或做办公用房。租期到时,房子交给你打理,麻烦就多了。
还有买公寓,分摊面积大,得房率低,不划算。水,电,暖费用高,不划算。公寓房一般没有按装天然气,使用不便,不划算。总之,如果有闲钱,用来投资,买到合适的地段公寓,与开发商签定十年以上返租合同,还可以考虑。如果是买公寓为了自管自住,没什么前途。
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